"מה שנולד בחטא מתנהג בחטא - מגוריט לא צריכה להיות בבורסה; משקיעים חרדים אכלו אותה"

"מה שנולד בחטא מתנהג בחטא. מגוריט  לא היתה צריכה להיות בבורסה, ובטח לא בתמחור שבו היא נכנסה. מי שאכל אותה בהנפקה הם בעיקר משקיעים מהמגזר החרדי, שמפסידים את הכסף", כך הגיב סוחר בכיר בשוק ההון, לדיווח הלא שגרתי שפירסמה הבוקר (א') למשקיעים קרן הנדל"ן למגורים מגוריט.

במסגרת הדיווח, מגוריט הודיעה כי בכוונתה - שלושה חודשים בלבד מאז שנכנסה לבורסה בתל אביב - לבצע רכישת עצמית של מניות (BuyBack), בסכום של כ-10 מיליון שקל. מדובר בצעד חריג לחברה, שהשלימה רק באחרונה גיוס הון בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בסכום של כ-240 מיליון שקל. ההחלטה לבצע רכישה עצמית התקבלה לאחר שמניית מגוריט נפלה בכ-14% (בנקודת השפל) ביחס למחיר בהנפקה. החברה תממן את התוכנית מכספי ההנפקה.

רכישה עצמית של מניות מתארת מצב שבו חברה רוכשת מניות שהיא עצמה הנפיקה בעבר, באמצעות המזומנים שעומדים לרשותה. הרכישה העצמית - פעולה נפוצה בקרב חברות הנסחרות בארה"ב - מגדילה את הביקוש למניה בשוק, ומשכך היא עשויה לתמוך במחיר המניה. רכישת מניות שקולה לחלוקת דיווידנד, וככזו היא מחייבת את החברה להוכיח שהיא עומדת במבחן הרווח, וכן להוכיח שמהלך כזה לא יפגע ביכולת פירעון החובות שלה.

מאחר שטרם הצליחה לצבור כל רווחים, מגוריט הודיעה כי בכוונתה לפנות לבית המשפט על מנת שיאשר לה לבצע את רכישת המניות. חוק החברות (סעיף 303) מתיר לחברה לבצע חלוקת דיווידנד "מיוחדת" על אף שאינה מקיימת את מבחן הרווח, באם החברה מקיימת את מבחן יכולת הפירעון. למגוריט יש כעת יתרת הפסד של כ-400 אלף שקל. תוכנית הרכישה העצמית, ככל שתאושר על ידי בית המשפט, אמורה להימשך שישה חודשים.

עם פרסום הדיווח על תוכנית הרכישה העצמית, מניית מגוריט עולה בכ-4.7%, למחיר של 90.4 אג'. המחיר עדיין מגלם הפסד "על נייר" של 8% למשקיעים בהנפקה, שבוצעה בהובלת אקסלנס חיתום. הירידה במניה, בוודאי שאינה מסבה נחת למנהליה של מגוריט, בהם כמה שמות מוערכים כמו מנכ"לית האוצר לשעבר יעל אנדורן (יו"ר ועדת האסטרטגיה) ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי (יו"ר הקרן).

לפי הערכות, מי שעומדים מאחורי המימושים במניית מגוריט הם משקיעים חרדים. הנפקת מגוריט הפכה ל"להיט" בקרב המגזר החרדי, בין היתר הודות למסע פרסום אגרסיבי בקרב הקהילה. מה שתרם להתלהבות מהקרן היתה כנראה העובדה שהשקיעו בה שני גופים מוסדיים חרדים - קופת העיר בני ברק (עמותה לתמיכה במשפחות במצוקה) וקרנות הפנסיה של חברה קדישא, שהשקיעו יחד כ-100 מיליון שקל. בניגוד למשקיעים מהציבור, שני הגופים הללו - כמו גם מנהלי הקרן - שותפים בחברת הניהול, ומשכך הם גם נהנים מעמלות ניהול, בנוסף להפסדים או לרווחים מהקרן.

ההנפקה של מגוריט, שמנוהלת על ידי מתי דב, הושלמה על אף סימני השאלה הכבדים בנוגע לתשואה הפוטנציאלית מהקרן. על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל, לקרן פוטנציאל תשואה נמוך מאוד של 2.5%-3%, כך שלא בטוח שהתשואה מפצה על הסיכון הקיים, במיוחד במקרה של שינוי כיוון בשוק המגורים. נראה שמסיבה זו גופים מוסדיים קלאסיים, כמו קופות גמל, החליטו להדיר את עצמם מההנפקה, והשתתפו בה בעיקר משקיעים פרטיים.

במקביל לדיווח על רכישת המניות, מגוריט דיווחה כי היא במו"מ לרכישה של מקבץ דירות להשכרה (30 יח"ד) בתל אביב בתמורה לכ-70 מיליון שקל. מדובר בדירות בפרויקט "מידטאון" שביזמת קנדה ישראל, אלקטרה בניה ויורוקום, שבו התחייבו להקצות חלק מהדירות ל"דיור בר השגה" בפני עיריית תל אביב.מגוריט קיבלה בלעדיות לטווח קצר לניהול מו"מ על השקעה בפרויקט, שבנייתו אמורה להסתיים בשנת 2017. זו העסקה הראשונה שמובילה הנהלת מגוריט.

מהנהלת מגוריט נמסר בתגובה כי העסקה בתל אביב "מתאימה לאסטרטגיית הקרן, הבוחרת במתחמים המשלבים תשואה לצד פוטנציאל להשבחה. בתור קרן ריט שזה עתה הוקמה, אנו עמלים על יצירת פורטפוליו נכסים איכותי ומקווים כי בקרוב יבשילו מספר מו"מ לכלל עסקאות מחייבות. איננו עוסקים בפעילויות פיננסיות, אך יחד עם זאת  וכפי שנמסר בדיווח, לאורך הדרך, נשקול לרכוש מעת לעת מניות הקרן בבורסה".